Информация по землям общего пользования
для очередного общего собрания членов СНТ «Московский писатель»
(1 августа 2020 г.)
Определение
На территории СНТ к землям общего пользования относят дороги, проезды, проходы, площадки (для мусора, спортивные, детские, разворотные), канавы, санитарно-защитные зоны (вокруг водокачки), водоемы (пруд). На них могут быть размещены объекты инфраструктуры, например, ЛЭП, трубопровод (водопровод), трансформаторная подстанция, сторожка, помещение правления СНТ, водокачка, подсобные помещения и пр.
Площадь земель общего пользования рассчитывается следующим образом: из общей площади, выделенной под образование СНТ, вычитается площадь земель, которые находятся в собственности граждан.
Статус-кво
У СНТ «Московский писатель» зарегистрировано право собственности на земли общего пользования площадью около 7 га, но без межевания, то есть без уточнения границ, как наружных, так и внутренних. Налог на земли общего пользования уплачивается из членских взносов ежегодно.
Требования законодательства
Закон о садоводстве 217-ФЗ, вступивший в силу 1 января 2019 года, ввел требование определить границы территории СНТ. Статья 22 Закона 217-ФЗ гласит, что СНТ в целях использования территории общего пользования должны подготовить проект планировки территории. Проект планировки включает в себя проект межевания территории. То есть необходимо определить границу как с лесничеством и соседним СНТ (Шахтером), так и внутренние границы с уточнением назначения каждого участка (дорога, проезд, санитарная зона под водокачкой, зона отдыха и рекреации, спортивная площадка и пр.).
Порядок действий при межевании общих земель СНТ в Московской области определен в Постановлении от 04.12.2018 N 884/39.
Этапы межевания земель общего пользования в СНТ
- Необходимо получить решение общего собрания членов СНТ о проведении межевания территории общего пользования СНТ, так как расходы на межевание ложатся на членов товарищества.
- Имея протокол решения общего собрания, уполномоченное лицо, например, председатель СНТ, заключает договор с геодезической организацией на проведение межевания земель общего пользования.
- Кадастровые работы. Следует обратиться в специализированную организацию, которая готовит проект планировки и межевания территории. Руководствуясь правоустанавливающими документами и полученным генеральным планом, геодезисты выезжают на местность и проводят оценку предстоящих работ, после чего проводят съемку по фактическому землепользованию.
- Кадастровая съемка, полученная от геодезистов, передается картографу, который ее обрабатывает.
- Картограф передает обработанный материал кадастровому инженеру, который заранее получил сведения из Росреестра, в виде кадастрового плана территории и выписки из ЕГРН на уточняемый (в нашем случае) объект земель общего пользования.
- Далее составляется проект границ земель общего пользования. Так как границы земель общего пользования уточняются (в нашем случае не образуется новый объект), кадастровый инженер ориентируется на ту площадь, которая указана в правоустанавливающих документах СНТ (около 7 га). Отступ от указанной в документах площади допустим в пределах плюс или минус 10%.
- После формирования проекта границ земель общего пользования председатель должен утвердить данную схему.
- Потом идет согласование по статье 39 ФЗ-221, в соответствии с которой земли общего пользования подаются в газетную публикацию того района, где находится объект.
- И уже после согласования формируется межевой план, который выдается на руки заказчику работ, например, председателю СНТ или иному уполномоченному лицу.
- Когда проект планировки территории разработан и подготовлен, он должен пройти процедуру утверждения органами местной администрации.
- Последний этап – регистрация в Росреестре.
Что необходимо решить на общем собрании
- Принять решение: межевать или нет.
Предложение:принять решение в этом году, так как процедура трудоемкая и долгая (может затянуться не на один год), соответственно, высоки риски ее удорожания и еще большего усложнения из-за изменений законодательства. Так, Истринский отдел Красногорского филиала ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации» (ГУП МО МОБТИ) предлагал нашему СНТ в 2019 году (КП от 22 мая 2019 г.) проведение кадастровой съемки земель общего пользования за 240 000 руб. и формирование межевого плана земель общего пользования СНТ за 85 000 руб., а в 2020 году (КП от 8 июня 2020 г.) эти позиции стоят уже 300 000 и 95 000 руб. соответственно.
- При принятии положительного решения по межеванию земель общего пользования выбрать кадастровую компанию.
Предложение: выбрать Истринский отдел ГУП МО МОБТИ. Возможно, они несколько дороже, чем частные компании, однако они единственные дают бессрочную гарантию: «Как государственное учреждение, Московское областное БТИ может гарантировать высокий уровень предоставляемых услуг, дает бессрочную гарантию на свою работу. При возникновении спорной ситуации собственник может обратиться в любое отделение МОБТИ и урегулировать ее силами специалистов учреждения» (https://mobti.ru/uslugi/kadastrovye-raboty/)
- Определить размер целевого взноса на кадастровые работы по межеванию земель общего пользования.
Предложение:395 000 руб. / 230 участков = 1718 руб. Так как в коммерческом предложении не учтена стоимость всех государственных пошлин, сборов и иных накладных расходов, установить размер целевого взноса 2000 руб. с участка.
- Выбрать представителя СНТ «Московский писатель» и наделить его полномочиями по согласованию местоположения границ земельного участка общего пользования и смежных с ним земельных участков в соответствии со ст. 39 ФЗ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Предложение:
Две кандидатуры: 1) председатель СНТ – А.Э. Аравин (обычно такой представитель – председатель СНТ); 2) член СНТ – Т.В. Полищук (член рабочей группы по оформлению земель общего пользования, созданной на общем собрании 2018 года).
Наиболее часто задаваемые вопросы
1. Зачем межевать земли общего пользования, если у СНТ есть свидетельство о собственности, а значит, муниципалитет наши земли не отнимет?
– К сожалению, земли общего пользования были оформлены в собственность без межевания, а проведение межевания – требование нового ФЗ о садоводстве, вступившего в силу с 1 января 2019 года. Многие садоводы и свои личные участки также оформляли дважды: сначала без межевания, а потом с межеванием.
Кроме того, уточнение внешних и внутренних границ земель общего пользования необходимо для «легализации» мусорной площадки, спортивной площадки и рекреационной зоны.
2. Те собственники, кто уже отмежевал свои участки, оказываются в проигрыше по сравнению с теми, кто свои участки не межевал, так как им придется платить дважды: сначала они уже заплатили за межевание своих участков, а теперь еще должны заплатить за земли общего пользования.
- Увы, но дважды придется заплатить всем. Те, кто еще не отмежевал свои участки, заплатят сначала за межевание земель общего пользования, сдав целевой взнос, а потом отдельно за свой участок (см. коммерческие предложения кадастровых компаний). Разумеется, никто не может обязать собственников межевать свои участки, но если они хотят иметь возможность ими распоряжаться (продать, подарить и пр.), это придется сделать.
3. Лесничество уже отмежевалось и некоторые участки нашего СНТ оказались на землях лесничества. Как будет решаться эта проблема?
- Есть проблема кадастровой ошибки: некоторые участки из-за ошибки кадастрового инженера оказались на дороге или наложились на соседние участки. Такие кадастровые ошибки должны быть исправлены. И, к сожалению, исправление ошибки, скорее всего, придется оплатить собственникам участков (так как найти кадастрового инженера - частника, допустившего ошибку, будет сложно, да и искать его и решать эту проблему придется собственникам таких участков). Если причина не в кадастровой ошибке, а в «самозахвате», каждый случай будет рассмотрен индивидуально. Все будет зависеть от «резерва» земель общего пользования с учетом оформленных в собственность 7 га, первоначального генплана и необходимости «легализации» территорий на въезде в СНТ (мусорная площадка, спортплощадка, рекреационная зона).
Заключение
Прошу поддержать предложение о проведении межевания земель общего пользования в этом году, так как ежегодно стоимость услуг увеличивается, а сама процедура усложняется. Так, до 2019 года можно было ограничиться лишь межевым планом, а сейчас необходимо составлять план территории, что значительно повысило стоимость кадастровых работ.
Благодарности
Выражаю искреннюю благодарность членам товарищества: 35 подписавшим обращение о включении вопроса о межевании земель общего пользования в повестку общего собрания 2020 года и всем поддержавшим эту инициативу, но не успевшим подписать обращение по причине ограниченного времени, отведенного на сбор подписей.
Благодарю также лично Елену Викторовну Жернову и Татьяну Владимировну Полищук за привлечение внимания членов товарищества к проблеме межевания земель общего пользования, просветительскую работу и получение актуального коммерческого предложения от Истринского отдела ГУП МО МОБТИ.
И конечно, огромная благодарность Александру Эдуардовичу Аравину за конструктивное обсуждение вопросов, связанных с межеванием земель общего пользования, уделенное время, неравнодушное отношение, предоставление информации и включение этого пункта в повестку собрания 2020 года, несмотря на личное убеждение о возможности перенести решение вопроса на будущий год.
Приложения
- Коммерческое предложение Истринского отдела ГУП МО МОБТИ от 8.06.2020.
- Коммерческое предложение ООО «Геодезическое Сопровождение Строительства» от 9.06.2020.
Подготовила О.А. Парпара, член СНТ «Московский писатель»
(по материалам открытых интернет-источников)